English | العربية

ג'בל מוכבר ערב א-סוואחרה

רקע כללי

השכונה ערב א-סוואחרה, המכונה ג'בל מוכבר, ממוקמת מזרחית לשכונת תלפיות מזרח בירושלים, ומונה כ-15,000 תושבים. רוב תושבי השכונה הם בני שבט בדווי בשם סוואחרה, שהתיישבו באזור לפני כ-500 שנה. ב-1967 חילק הגבול את השכונה לשתי יחידות: סוואחרה המערבית והמזרחית. חלק נכבד מאדמות השכונה (כ-2250 דונם) הופקע לטובת בניית שכונת תלפיות מזרח. עקב הפקעת קרקעות ומגבלות קשות על התכנון והבנייה שהתושבים נתונים בהם, הצטמצם תחום המחיה והמגורים של השכונה באופן ניכר. מגבלות התכנון הקיימות על השכונה ואי ההתאמה של המצב התכנוני הקיים להתפתחות השכונה וגידול האוכלוסייה בה, הביאו למצוקה חמורה בהיבט תכנוני, ובעקבותיו לבנייה לא חוקית. זו הובילה להוצאת צווי הריסה על ידי משרד הפנים והעירייה, צווים שהוצאו אל הפועל באופן סלקטיבי ובלתי צפוי.

מצב תכנוני קיים

תכניות המתאר התקפות לשכונה הן תכנית מס' 2691 לג'בל מוכבר ותכנית מס' 2683/א סוואחרה אל גרביה. תכנית המתאר 2683/א קיבלה תוקף בשנת 1996, אולם היא מבוססת על נתונים שנאספו בתחילת שנות ה-80. התכנית כוללת שטח של כ-4,000 דונם, מתוכם הוגדרו רק 1,100 דונם (כ-24%) כאזור מגורים. גם את השטח הזה לא ניתן לנצל במלואו, כיון שהוא כולל אזור במרכז השכונה שהקרקע בו אינה יציבה. הבנייה המותרת היא בצפיפות של 37.5% בשתי קומות. 2760 דונם (כ-60%) משטח התכנית מוגדרים כשטח נוף פתוח. 60 דונם בלבד מיועדים למבני ציבור, כמחצית מן השטח הדרוש ליעוד זה. שטחה של תכנית המתאר 2691 לג'בל מוכבר הוא כ-500 דונם, מתוכו הוגדרו כשטח למגורים רק 120 דונם, שהם כרבע מכלל השטח. בשטחים הפתוחים בשכונה קיימים מקבצי מגורים ומבנים בודדים, שנבנו ללא היתר ועומדים בסכנת הריסה. התכניות המאושרות מבוססות על תפיסה תכנונית המניחה כי קיים היצע קרקע מספיק, כי הוא מתחלק באופן שווה בין התושבים, וכי מתקיימים סחר בקרקעות ופעילות נדל"נית. תפיסה זו אינה עומדת במבחן המציאות, ובפועל קיים פער בין הקיבולת הנומינלית של התכנית לבין הקיבולת הריאלית. הסיבה לפער היא הרכב הבעלויות על הקרקע: במקרים רבים, קרקעות מתוכננות ומיועדות למגורים מרוכזות בידי מספר פלגים או משפחות גרעיניות, בזמן שקרקעותיהם של חלק גדול מהפלגים האחרים אינן מיועדות בתכנית למגורים, או אינן כלולות בתחומי התכנית כלל. בנוסף, ישנם פלגים ומשפחות מחוסרי קרקע לחלוטין. קבוצה זו, של חסרי קרקע, הולכת וגדלה, וכיום משתייכים אליה 60% מבני קבוצת הגיל עד 35. הרכב הבעלות על הקרקע וזמינות קרקע מתוכננת למגורים, הם קריטיים בתנאים של שיטת בנייה עצמית, הנהוגה בשכונה. חשיבותם גוברת בהיעדר סחר בקרקעות ובהיעדר חלופה אחרת למגורים, כמו בנייה ציבורית ע"י חברות קבלניות או משרד השיכון או בנייה להשכרה, כפי שקורה בשכונות היהודיות בירושלים. ברוב שטחי השכונה (כ-60%) קבלת היתר בנייה מותנית בהכנת תב"ע נקודתית, שעלותה גבוהה. כדי להוציא היתר על התושבים לציית להוראות הוכחת בעלות משתנות ושאינן מתאימות להליכי הוכחת הבעלות הנהוגים בשכונה. מצב זה מביא את התושבים לבנייה בלתי חוקית, ואת הרשויות בתורן להוצאת צווי הריסה. חוסר האפשרות לבעלות על קרקע, יחד עם הריסות הבתים, מהוות למעשה אובדן תושבות בשכונה בקהילה ובמשפחה, וכן אובדן הזכויות המוקנות מתוקף תושבות בירושלים.

יוזמת התושבים

המצוקה התכנונית בה נתונים התושבים בשכונות אלה הביאה ליוזמה של התושבים לשינוי התכנית. מטרות היוזמה: עצירת צווי הריסת הבתים לתושבי הכפר; הגדרת הצרכים התכנוניים של התושבים בשיתוף גורמי התכנון בעירייה; השוואת רמת התשתיות ושירותי העירייה לאלו של תושבי מערב העיר. תושבי הכפר, יחד עם פעילי 'במקום', יזמו כנס לצורך הסבר המצב התכנוני והחלטה על דרכי פעולה. בכנס השתתפו כמאה איש, נערכו בו בחירות והוסמך ועד שתפקידו להגדיר את צרכי השכונה במסגרת תכנית אלטרנטיבית. הוועד כלל את נציגי ועד השכונה, המוכתארים ראשי המשפחות, מתנדבים מ'במקום' ועורכי דין מהאגודה לזכויות האזרח והוועד נגד הריסת בתים. לאחר פעילות במשך חצי שנה, הוצג מתווה התכנית לרשויות במטרה להביא לשינוי או להחלפת התכניות הקיימות.

תכנון חלופי

הנחת היסוד בתהליך הכנת התכנית היה כי על התכנון להיעשות בשיתוף בין התושבים ואנשי המקצוע. עקרונות התכנית החלופית המוצעת: הגדלת תחום השטח המותר למגורים; הגדלת אחוזי הבנייה המותרים ל-75% ב-4 קומות; הגדרת אזורים לבנייה צפופה במרכז הכפר ולבנייה דלילה בגבול המדבר; יצירת רצף בנייה צפוף בצדו המערבי של הכביש האמריקאי ובניית מקבצי מגורים סביב מוקדים ציבוריים; שילוב המרקם החקלאי במסגרת השטחים הפתוחים; התחשבות בערכים נופיים בעת הגדרת מסות הבנייה; הוספת מוסדות ציבור בהתאם לצרכיהם הריאלים של התושבים והשלמת מערכות התשתית הקיימות, על פי תפיסות תכנוניות מודרניות.

בתהליך העבודה הועלו רעיונות יצירתיים בנוגע לאופן שבו יופקעו שטחי ציבור בדרך שלא תפגע בתושבים ותוך הסכמה ותיאום. במסגרת זו גם הוצעו הצעות מעשיות לאופן שבו כביש הטבעת המזרחי, החוצה את השכונה, יוכל לשמש כמנוף להתפתחותה על ידי יוזמות כלכליות קונקרטיות.

תוצאות

הפנייה למוסדות התכנון הניבה הסכמה לעקרונות התכנית. עיריית ירושליים הסכימה לשאת בהוצאות תכניות המדידה לצורך הכנת תכנית המתאר, אולם לא נמצא גורם שיממן את התכנון בכללותו. בימים אלו יש נכונות של מחוז ירושלים במשרד הפנים לפעול לגיבוש תכנית חדשה לאזור. 'במקום' תלווה את התהליך ותבטיח את שיתוף התושבים בו.

נוף ציון, 2007ההתנחלות נוף ציון

בשנת 2002 גילו תושבי ג'בל מוכבר כי הוחל בביצוע גידור קבוע סביב מתחם בלב השכונה. הגדר, עשויה פלדה וגובהה כשני מטרים, חסמה דרכים פנימיות בכפר, ותחמה שטחים ציבוריים פתוחים ושטחים שייעודם הקמת מבני ציבור באופן שלא יאפשר גישה של התושבים אליהם. לאחר בדיקה שערכה 'במקום' הסתבר כי היתר הגידור ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, עבור מתחם בבעלות יהודית המצוי בלב השכונה הערבית. זאת למרות שהגידור החל עוד בטרם הוגשה בקשה להיתר בניה ובטרם הסתיימו ההליכים המשפטיים בהם נידונה הבעלות על הקרקע. על פי הועדה, מטרת הגידור היא מניעת בניה "בלתי חוקית" על השטח המיועד.

בעקבות הפנייה מטעם תושבי השכונה, ניגשה 'במקום' לפעול בשני מישורים. האחד, איסוף מידע על המצב התכנוני הקיים והצגתו בפני התושבים בכתב (בשפה הערבית), ובעל פה במפגשים שנערכו עימם. והשני, ייצוג התושבים בפניה ובמפגש עם מקבלי ההחלטות. במכתב ובמפגש עם הגורמים המוסמכים בעיריית ירושלים טענה 'במקום' כי עצם הכללת שטחים ציבוריים אלו במסגרת היתר הגידור פסולה מעיקרה, תכנונית ומנהלית, ומונעת מאנשי שכונת ג'בל מוכבר גישה לשטחים שאמורים להיות פתוחים לשימושם ונגישים אליהם. זאת במשך תקופה ארוכה, ועוד בטרם הוחל בפעילות שמטרתה בניה. כך למשל, שטחים פרטיים הופקעו בתכנית לטובת מבני ציבור, וביניהם בית כנסת, ישרתו את התושבים היהודים בלבד. הנכונות לאשר את הגידור עוד בטרם הוסדרה הבעלות על הקרקע ובטרם הוצג פיצוי להפקעה, חמורה במיוחד לאור המצוקה בשטחים זמינים למגורים ובמבני ציבור, מחסור שהוצג בפני מהנדס העיר בדו"ח על שכונות ג'בל מוכבר- ערב א- סוואחרה, שהוציאה העמותה.

ההתנגדות
'במקום' טענה כי נחיצות הגידור לא הוכחה שכן בינוי בשטח התכנית אינו מתוכנן בטווח נראה לעין. בבדיקה שנערכה לא נמצאו שום מסמכים תכנוניים המעידים על כוונה אמיתית לבנייה במקום, ובכלל זה תכנית פיתוח שטח, היתר בינוי או תשריט לצורכי רישום, שעובדת העדרו כשלעצמה פוגמת מהותית בתקינות ההליך. עוד נטען כי תוואי הגידור לוקה בחוסר סבירות ואף מהווה סכנה בטיחותית. זאת כיון שהגדר עוברת בצמוד לכביש צר בקטעים מסוימים, כיון שלא הוכשרו דרכים אלטרנטיביות ולא ננקטו אמצעים בטיחותיים כגון שילוט או הכוונת כלי רכב. לבקשת היתר הגידור לא צורפה פריסה של הגדר כמקובל וחתימת מהנדס המאשר את בטיחותה. על העדר סבירות ותשומת לב מינימלית מצביעה גם העובדה שהגדר, על פי התכנון, עוברת בשטח בית בנוי. מתן היתרי בניה על פי התכנית מותנה בשלביות ביצוע ברורה ומוגדרת מראש. במקרה זה לא נמצא הסבר תכנוני סביר לגידור של כמעט כל שטח התב"ע בבת אחת ובניגוד להגדרה. ולסיכום טענה 'במקום' כי טיב הגידור – בגדר פלדה שגובהה 2 מטר, החופזה שבה הוקמה הגדר בפועל, והעדר תיאום או יידוע עם תושבי השכונה החיים במקום, כל אלה מעוררים חשש כי הגדר לא הוקמה לצורכי בטיחות הבנייה, אלא לצורך תפיסת חזקה על השטח.

תוצאות
במקביל הוגשה עתירה לבית המשפט המחוזי, בשבתו כבית משפט מנהלי, מטעם תושבי השכונה. במהלך ההליכים המשפטיים, הופסקה פעולת הגידור והגדר נעקרה ממקומה. תוקפו של היתר הגידור פג, אולם התכנית עצמה שרירה וקיימת. ב- 2005 החלה בניית ההתנחלות.

סקר תכנוני

כדי לקדם את התכנון בשכונה, ערכה 'במקום', בשיתוף עם נציגים מהשכונה, סקר תכנון במהלך 2007 ו-2008. בסקר נאסף חומר רב בכל הקשור למצב השכונה, מצב התכניות החלות עליה, צרכי התושבים, רצונות התושבים והקשיים בהם הם נתקלים בחיי היומיום. החומר רוכז במסמך המגדיר כיווני תכנון ופיתוח מומלצים.

חוות דעת תכנונית

ב-2007 'במקום' כתבה חוות דעת תכנונית על שכונת ג'בל מוכר, במטרה לעתור לבית המשפט בנושא הריסות בתים בשכונות בירושלים המזרחית, על רקע חוסר תשתית תכנונית הולמת.

ב- 2009 הוגשה חוות הדעת בצמוד לעתירה תקדימית בנושא הריסות בתים בירושלים המזרחית.

"תכנון הולם לשכונת ג'בל מוכבר א-סוואחרה" – דף מידע שחולק לתושבים להסבר על הליכי התכנון