English | العربية

זכותון פינוי-בינוי

מהו פינוי-בינוי?

פינוי-בינוי הוא כינוי לאחד מהמסלולים המקובלים בישראל לצורך התחדשות עירונית. התחדשות עירונית היא מונח כללי לשינויים פיזיים יזומים בסביבה הבנויה בתוך הערים, שמטרתם שיקום המרקם הבנוי הקיים ושיפורו באמצעות מגוון רחב של כלים תכנוניים. אלה כוללים שיפור ותוספת דירות מגורים על ידי שיקום מבנים קיימים, תוספות בנייה, ובנייה חדשה. בנוסף כוללת התחדשות עירונית גם טיפול בשטחים ציבוריים, על ידי עדכון תשתיות ציבוריות ושדרוג המרחב הציבורי, השטחים המשותפים ומבני הציבור.

מסלול פינוי-בינוי הוא מסלול שמטרתו הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים במקומם, תוך הגדלה ניכרת של זכויות הבניה המאפשרת בניית מספר רב של דירות בהשוואה למספר הדירות הקיים כיום. בדרך כלל בפרויקט פינוי-בינוי כל בעל דירה בבניין המיועד להריסה מקבל דירה חלופית בבניין חדש, אשר בו עוברים להתגורר גם דיירים חדשים.

אלו סוגים של פינוי-בינוי קיימים?

פינוי-בינוי במסלול הרשויות המקומיות. הרשות המקומית (העירייה או המועצה המקומית) מגישה הצעות לוועדה ממשלתית בין-משרדית להכריז על מתחמי התחדשות עירונית באזורים הראויים לדעתה לפינוי-בינוי. במידה והמתחם עומד בקריטריונים ובתנאי הסף שקבעה הוועדה, ממליצה הוועדה לממשלה להכריז עליו כמתחם פינוי-בינוי. הכרזת הממשלה מקנה מימון ממשלתי להכנת התכנית (כלומר לתכנית שמאפשרת הגדלה ניכרת של זכויות הבניה ושל כמות הדירות בפרויקט), לניהול ותיאום התכנון וכן לפעולות הסברה לתושבים.

פינוי-בינוי במסלול מיסוי (או: מסלול יזמים). יזם פרטי מכין תכנית שעיקרה הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם. מסלול מיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין. מטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים באמצעות כוחות השוק הפרטי. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או אף בעלי הנכסים עצמם לפנות לוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית (הפועלת לעניין זה יחד עם נציגי רשות המסים ומע"מ) ולבקש את המלצתה לממשלה לעניין הכרזה על מתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים. הכרזת הממשלה מקנה (במהלך תקפות ההכרזה) הטבות הנוגעות לעסקאות המבוצעות על ידי הדיירים בכל הנוגע למס שבח, למס רכישה ולמע"מ על שירותי הבנייה.

מסלול בינוי-פינוי-בינוי שהוצע לאחרונה על ידי משרד השיכון נועד להתגבר על הקשיים שבהתקשרות בין דיירים לבין היזם. במסלול זה, המדינה (באמצעות חברות משכנות כמו עמידר למשל) היא אשר נושאת ונותנת עם הדיירים המתפנים מן הבניינים המיועדים להריסה. על פי יוזמה זו, בשכונות המיועדות להתחדשות עירונית יאותרו בשיתוף עם הרשות המקומית קרקעות פנויות לבניה. משרד השיכון או רשות מקרקעי ישראל ישווקו את הקרקע הפנויה ליזמים במכרז לכל המרבה במחיר. בניגוד למכרזים הרגילים, במקרה זה היזם הזוכה חייב להותיר 50% מהדירות בפרויקט לטובת משרד השיכון, שירכוש את הדירות במחיר שייקבע מראש. משרד השיכון ייצא ב"קול קורא" לדיירי האזור אשר מתגוררים בדירות ישנות. התנאי הוא שדיירי בניין שלם יסכימו להשתתף בפרויקט. הם יעברו לבניין החדש כאשר יושלם, והבניין שבו הם מתגוררים ייהרס ומשרד השיכון יוכל להציע את הקרקע שעליה הוא ניצב למכרז באותם תנאים וכך הלאה.

מסלול תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה מחדש: תמ"א 38 היא תכנית שמטרתה חיזוק מבנים קיימים נגד רעידות אדמה, תוך מתן זכויות בנייה שנועדו לייצר כדאיות כלכלית לחיזוק המבנה (ראו פירוט בהמשך). תמ"א 38 גם מאפשרת להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש. הבניין החדש ייבנה לפי זכויות הבניה הקבועות בתכנית המתאר המקומית שחלה על המגרש, ובנוסף לכך ייתוספו לו כל זכויות הבניה שתמ"א 38 מאפשרת (הרחבות דיור בשטח של 25 מ"ר לדירה ותוספת קומות/אגף).

האם ניתן לבצע פינוי-בינוי ללא הסכמת בעלי הדירות?

פינוי-בינוי דורש הסכמה של בעלי הדירות. ללא הסכמה זו לא ניתן לבצע את הפרויקט. אולם חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו – 2006, המכונה "חוק הדייר הסרבן" מאפשר לרוב מיוחס של דיירים המעוניינים בעסקת פינוי ובינוי לתבוע תביעת נזיקין דייר (או דיירים) המסרבים סירוב בלתי סביר לעסקה. "הרוב המיוחס" פירושו שני שלישים בבניין או 80% במקבץ (בנין או כמה בניינים, שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי).

מהו סירוב בלתי סביר? החוק אינו מסביר זאת, אלא מפרט מהו "סירוב סביר":

  1. אם עסקת הפינוי-בינוי אינה כלכלית (בניגוד להערכת השמאי).
  2. לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, או שהמסרב (או בן משפחתו) הוא אדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים לתקופת הבנייה אינם כוללים התאמות למצבו.
  3. דירת הקבע החלופית אינה כוללת התאמות למוגבלות זו, או תמורה בשל שוויין של ההתאמות למוגבלות שהיו בדירה שנהרסה.
  4. סיבה נוספת יכולה להיות גם "נסיבות אישיות מיוחדות" – מינוח מעורפל שמשמעותו אינה ברורה.

אם התובעים מצליחים בתביעה, בית המשפט יכול לחייב את הדייר הנתבע לשלם פיצויים לשאר הדיירים על הנזק הכלכלי שנגרם להם כי "הפסידו את העסקה" בגלל סירובו של אותו דייר. בפועל, במקרים רבים התובעים מוכנים לוותר על הפיצויים תמורת הסכמת הנתבע לעסקה. תוצאה זו יוצרת פגיעה בזכות הקניין הפרטי ונותנת כוח רב בידי קבלנים ויזמים להפעיל לחץ על דיירים להסכים לעסקה שבעצם אינם מעוניינים בה.

כאשר פינוי-בינוי מתבצע במסלול של הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א 38, די ברוב של 80% מבין בעלי הנכסים בבניין כדי להסמיך את המפקח על המקרקעין לאשר פרויקט כזה , כלומר לא נדרשת הסכמת 100% מבעלי הנכסים כמו בפרויקטים רגילים של פינוי-בינוי.

מהם היתרונות של פינוי-בינוי?

היתרונות הם: תמורה טובה עבור הדירה הישנה, דירה חדשה הבנויה בסטנדרטים המקובלים כיום, ללא השקעה כספית מצד הדיירים.

  1. תמורה טובה עבור הדירה הישנה: בעלי דירות שדירותיהם ייהרסו יקבלו דירה חלופית בבניין החדש. על פי התקן השמאי המשמש לחישוב כלכליות של פרויקט פינוי-בינוי , התמורה הסבירה לבעל דירה בבניין קיים הינה דירה חדשה וכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי, כולל תשלום דמי השכירות בתקופת ההמתנה שבין פינוי הדירה הישנה שתיהרס לבין המעבר לדירה החדשה. התקן השמאי קובע כי באופן עקרוני הדירה החדשה תהיה גדולה מהדירה הקיימת ותכלול חדר אחד נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה (על פי התקן השמאי מדובר בגודל של כ-25 מ"ר) וכן חנייה עפ"י התקן.
  2. ערך הדירות החדשות גבוה יותר מערכן של הדירות הישנות, ומשמעות הדבר היא שהתושבים הוותיקים מקבלים נכס חדש בעל ערך רב יותר מזה שהיה להם לפני כן ללא השקעה כספית מצדם.
  3. במקומות מסוימים ניתן לתכנן את הפרויקט במתכונת "בינוי-פינוי", כלומר לבנות קודם כל בניין חדש על קרקע פנויה עוד לפני פינוי הדיירים מהבניין הישן והריסתו. במסלול זה ניתן להעביר את הדיירים הוותיקים ישירות מהדירה בבניין הישן לדירה בבניין החדש, מבלי צורך לגור בשכירות בדירה זמנית עד להשלמת הבניה.

להורדת הזכותון המלא , לחצו כאן: זכותון פינוי בינוי