English | العربية

איך אפשר לחדש בניינים בלי לפגוע בדיירים

הארץ,  17 בנובמבר 2014

מרבית מיזמי ההתחדשות בתחום הדיור כיום הם במתכונת פינוי־בינוי עם דגש כלכלי בלבד. דו"ח חדש של עמותת "במקום" מציע אלטרנטיבה חברתית. וגם: איך כל זה קשור להתרסקות של מטוס אל על באמסטרדם

בארבעה בנובמבר 1992 התרסק מטוס מטען של אל על ברובע המגורים ביילמר (bijlmer) בדרום מזרח אמסטרדם. ביילמר הוא מתחם של בלוקים רבי קומות שהוקם בשנות ה–60 של המאה הקודמת ונהפך לאחת משכונות המצוקה הידועות לשמצה בעיר. שניים מבין עשרות הבלוקים נהרסו באסון וכ–40 בני אדם נהרגו. ההתרסקות נחרטה בזיכרון כ"אסון ביילמר", אבל כמו שהגורל מזמן לפעמים, האסון הוביל להתחלה חדשה, כשעיריית אמסטרדם החליטה על שיקומה של השכונה וטיפול שורש בבעיות הפיזיות והחברתיות שהיא סוחבת כמעט מימיה הראשונים. כיום זהו פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בהולנד, המושתת בעיקרו על גישה חברתית ונחשב להצלחה בקנה מידה עולמי.

ביילמר היא מקרה מבחן להתחדשות עירונית "משולבת רכה", כפי שמגדירה האדריכלית יעל פדן בדו"ח חדש של עמותת "במקום" על התחדשות עירונית בראייה חברתית, שהושלם בימים אלה. כיום המטרה העיקרית של התחדשות עירונית בישראל, אומרת פדן, רכזת תחום עירוניות וצדק חברתי בעמותה, היא הגדלת מלאי הדירות, והשיקול היחידי מאחוריה הוא הכדאיות הכלכלית והרווח היזמי והנדל"ני. הדו"ח של במקום מצביע, לעומת זאת, על הצורך בשינוי מדיניות והפיכת הפירמידה, כך שהמטרה הראשית של התחדשות עירונית תהיה "שדרוג תנאי המגורים של התושבים הקיימים והבטחת האפשרות כי יוכלו ליהנות מפירותיו של שדרוג זה".

שיקולי כדאיות ורווח הם הגורם העיקרי לכך שמרבית מיזמי ההתחדשות בתחום הדיור כיום הם במתכונת של פינוי־בינוי — הריסת מבנים ישנים, בעיקר בשכונות בלתי מבוססות, ובנייה חדשה המגדילה באורח ניכר את מספר הדירות על פי "מקדם הרווח". נוף הפינוי־בינוי הוא נוף של מתחמי מגדלים ובהם דירות גדולות ויקרות. לצד היתרונות הטמונים בשיטה — בניין חדש, דירה מרווחת, עלית ערך הנכס — הדוח מצביע על שורה של חסרונות שהדיירים אינם מודעים להם וגם לא הציבור הרחב, ולא במקרה. בין היתר מדובר בעומס על תשתיות ישנות ובלתי מספקות, שינוי באופי ובמרקם חיים מוכר ואהוב, עלות גבוהה של אחזקה ותחזוקה המאלצת דיירים ותיקים רבים לעזוב, דחיקתם של דיירים שאינם מעונינים בפרויקט למעמד כפוי של "דייר סרבן".

המקרה של ביילמר הוא עדות שאפשר אחרת. ההתחדשות העירונית בשכונה ההולנדית — שמתגוררים בה כ–100 אלף בני אדם מכ–150 קבוצות אתניות שונות — היא שילוב של ראייה חברתית וכלכלית, שיקום פיזי ודאגה לאוכלוסיה הקיימת, שנשארת ברובה במקום. היא מבוססת על שיתוף מלא של הדיירים בתוכנית ועל שיקום מבנים ומרקמים קיימים לצד הרס הכרחי בלבד. בתכנון החדש משולבים בנייה גבוהה ונמוכה ותמהיל של דירות בגדלים שונים לפי הצרכים והיכולת של הדיירים. ההתחדשות חורגת מתחום הבניין והדירה וכוללת, בין היתר, גם טיפוח שטחים פתוחים לרווחת התושבים וחיבור השכונה למרכז העיר בתחבורה ציבורית.

ב"במקום" ממליצים לאמץ בישראל את הגישה הרכה המשולבת להתחדשות, ובכלל זה גם זכויות לדיירים שאינם בעלי הדירות, ושיתוף פעולה בין השלטון המקומי שיהיה אחראי לתכנון לבין "אירגוני דיור" הממונים על השיפוץ והבנייה החדשה. אירגוני דיור בהולנד כיום הם גרסה עכשווית של אגודות משתכנים בשיכונים שיתופים בישראל בשנות ה–50, שהצלחתם מוכחת גם אחרי עשרות שנים. בעידן ההפרטה בימינו, אירגוני הדיור בהולנד פועלים גם בשוק החופשי. הם רשאים לבנות או להשכיר דירות, אבל מחויבים להשקיע את רווחיהם בשוק הדיור. הדו"ח ממליץ לעודד הקמם אירגוני דיירים גם בישראל בסיוע מימון ציבורי, כדי להקטין את התלות הבלעדית בשיקולי רווח.

על רקע הדוגמה של ביילמר ומקרי מבחן במדינות דומים אחרות במערב, גם כאלה שכבר אינן "מדינות רווחה", הדו"ח ממליץ גם לערוך סקר צורכי הדיור מקומי וכלל ארצי ואומדן של היקף מלאי הדירות הקיים כדי למנוע יצירת בועת ביקוש ובנייה על שטחים חדשים. המלצה אחרת היא לערוך סקר של מצבה החברתי־כלכלי של האוכלוסיה הקיימת בשכונות התחדשות, צרכיה ורצונותיה, בנוסף על עריכת תסקיר השפעה חברתית של תוכניות התחדשות על אוכלוסיה קיימת. עוד ממליץ הדו"ח, לחייב תהליך אמיתי של שיתוף הדיירים בבחירת מסלול ההתחדשות המתאים להם, וחשיפת אמת של מלוא ההשלכות.

ב"במקום" משוכנעים בצורך לאמץ את ההמלצות, אבל גם ריאליסטים דיים כדי להכיר בדרך הארוכה, אם בכלל, עד קבלתן ויישומן. להמלצות העקרוניות נלוות לפיכך גם שורה המלצות מעשיות שאפשר ליישם גם במצב הנוכחי, כמו מתן הלוואות ותמריצים לדיירים לשיפוץ והרחבת בניינים קיימים, הפחתה או ביטול עלות קרקע פנויה לבנייה תמורת שיפוץ מבנים קיימים. הנחת היסוד היא שגם אם שינוי מדיניות יסודי אינו נראה לעין "אפשר בכל זאת לשפר את המסלולים הקיימים להתחדשות עירונית", להפוך אותם לידידותיים יותר לתושבים הקיימים, להוריד את רמת ההתייקרות וחילופי האוכלוסיה (ג'נטריפקציה), ולשפר את ההצלחה החברתית.

לדו"ח ולהמלצות נלווה גם מדריך לדייר הנבוך במסלולי הפינוי־בינוי, כולל הגדרת המסלול, ניתוח היתרונות והחסרונות, הצגת חלופות קיימות לפינוי בינוי (עיבוי, שיקום שכונות, תמא 38) ושורה של הנחיות התמצאות פוקחות עיניים במתכונת של "שאל/י את עצמך": האם אני מרוצה ממצבה של הדירה הנוכחית, מה המצב החברתי ויחסי השכנות בקהילה? האם אוכל לעמוד בתשלומי התחזוקה והארנונה בבניין החדש? מה בכוונתי לעשות בתום הבנייה? האם הוצגו בפני אפשרויות אחרות להתחדשות עירונית בשכונה? האם הייתי תומך בפרויקט חלופי כמו שיפוץ הבניין הקיים, תוספת קומות, הרחבת הדירות ושדרוג תשתיות קיימות?

התחדשות עירונית היא כיום גורם מרכזי בבנייה למגורים בתוככי הערים ועשויה להיות מענה הולם לתוכניות בנייה בשטחים חדשים, ליוקר הדיור, לחידוש מרקמים בנויים קיימים ולחיזוק מרכזי ערים ושכונות ותיקות, לשיפור תנאי מגורים תוך שמירה על תמהיל דיור המתאים לאוכלוסיות משכבות כלכליות וחברתיות שונות. בכלכלת שוק פרוע כמו בישראל כיום, התחדשות עירונית מובילה ישירות להעלאת יוקר הדיור ולג'נטריפיקציה. דו"ח "במקום" משנה את סדר העדיפויות, מאזן את מכלול השיקולים ומחדיר לד־נ־א של כלכלת המגורים מחויבות ואחריות לחברה ולסביבה. הדו"ח יוגש למקבלי החלטות בתחום. עכשיו זה תורם לפעול.

http://www.haaretz.co.il/gallery/architecture/environment/.premium-1.2514784