English | العربية

מילון מונחים

אחוזי בנייה

השטח העיקרי שמותר לבנות במגרש מסוים, כשהוא מבוטא באחוז משטח המגרש. לדוגמה, במגרש שייעודו מגורים, ששטחו 500 מ"ר ושבו מותרים 150 אחוזי בנייה אפשר לבנות 750 מ"ר של שטחים עיקריים.

בניין גבוה

בניין בן ארבע עד תשע קומות מעל קומת עמודים.

בניין רב קומות

בניין בן עשר קומות ויותר מעל קומת עמודים.

דרך

כביש (כולל מדרכות), שביל או כל דרך אחרת, בין שהיא קיימת ובין שהיא מסומנת בתוכנית.

היטל השבחה

תשלום שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גובה עבור עליית ערך הקרקע כתוצאה מאישורה של תוכנית חדשה שהגדילה את זכויות הבנייה. היטל ההשבחה הוא בגובה של מחצית מההפרש שבין ערך המגרש לפני אישור התוכנית לבין ערכו אחרי אישורה.

היתר בנייה

רישיון שבלעדיו אסור לבנות. את היתרי הבנייה נותנת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, לפי תוכנית שכוללת הוראות מפורטות ואשר אושרה כחוק.

הפקדה

הליך שמאפשר לציבור להתנגד לתוכניות חדשות  ולהציע לשנות אותן. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן של תוכניות. כל אדם, שתוכנית מפורטת, תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 60 יום ממועד הפרסום.

הפקעה לצרכי ציבור

הליך שבמסגרתו עוברת קרקע פרטית לבעלותה של רשות ציבורית. החוק מאפשר לרשות מקומית לבצע הפקעה לצורכי ציבור (כבישים, גנים ציבוריים ועוד). הרשות המקומית חייבת לשלם לבעלי הקרקע רק במקרה שהשטח המופקע עולה על 40 אחוזים מגודל החלקה. המונח "שטח מגרש ברוטו" מתייחס לשטח המגרש לפני ההפקעה. המונח "שטח מגרש נטו" מתייחס לשטחו אחרי שהוקטן כתוצאה מהפקעה.

הקלה

חריגה או סטייה מהוראות התוכנית שנמצאת בתוקף. במסגרת בקשות להיתרי בנייה, החוק מאפשר לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר הקלות מסוימות – למשל, להתיר בניית יותר קומות מכפי שנקבע בתוכנית. בכל מקרה של בקשה להיתר בנייה הכוללת הקלה, מחובתה של הוועדה המקומית להודיע על כך לשכנים ולאפשר להם להתנגד. החוק והתקנות מגדירים מהו היקף הסטייה מהוראות התוכנית שאותו ניתן לאשר בהקלה.

התנגדות

כשמוסד תכנון מחליט לקדם תוכנית, מחובתו ליידע את הציבור כי הוא רשאי להתנגד לה. תקופת ההפקדה נמשכת חודשיים ממועד הפרסום של ההודעה האחרונה בנדון, ובמהלכה רשאי כל אדם שהתוכנית עשויה להשפיע עליו להתנגד לה. התנגדות לתוכנית יש להגיש למוסד התכנון שידון בה. את ההתנגדות המנומקת יש להגיש בכתב, ובמסגרתה יש לציין אם מוסד התכנון מתבקש לדחות את התוכנית על הסף, או רק להכניס בה שינויים. להתנגדות יש לצרף תצהיר חתום בפני עורך דין.

בתום תקופת ההפקדה עורך מוסד התכנון, שבסמכותו לאשר את התוכנית, דיון מרוכז בהתנגדויות שהוגשו לה. לדיון מוזמנים המתנגדים, שמשמיעים את טענותיהם, וגם יזמי התוכנית, שרשאים להגיב עליהן. בסמכותו של מוסד התכנון לדחות את כל ההתנגדויות, לקבלן במלואן ולסרב לאשר את התוכנית, או לקבלן באופן חלקי ולהורות על הכנסת שינויים בתוכנית. מוסד התכנון חייב למסור למתנגדים את החלטותיו. אם נדחתה ההתנגדות, מי שיזם אותה רשאי להגיש במקרים רבים ערר למוסד גבוה יותר בהיררכיה התכנונית. במקרים מסוימים האפשרות היחידה היא להגיש עתירה לבית המשפט.

מידע מפורט על הליכי ההתנגדות, הזכאות להגשת התנגדות והמרכיבים הכוללים בה, בדף המידע "התנגדות לתכנית – איך מה ולמה?"

ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה

מוסד תכנון שאחראי על מחוז שלם, ושבו חברים נציגי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות ונציגים של גופים ציבוריים. בסמכותה לאשר את רוב תוכניות המתאר המקומיות והתוכניות המפורטות.

ועדה מקומית לתכנון ולבנייה

מוסד תכנון שפועל במסגרת הרשות המקומית ושבו יושבים בדרך כלל חברי המועצה המקומית. בסמכותה לתת היתרי בנייה, ובמקרים מסוימים גם לאשר תוכניות מפורטות ותוכניות מתאר מקומיות.

זכויות בנייה

מכלול אפשרויות הבנייה שהתוכנית מתירה: השטח שמותר לבנות (במ"ר או באחוזי בנייה), מספר הקומות בבניין, מספר יחידות הדיור שמותר להקים בו וכדומה.

ייעוד

המטרה העיקרית (למשל, מגורים, תעשייה, חקלאות) שלשמה מותר להשתמש בקרקע.

מוסד תכנון

גוף העוסק בנושאי תכנון ובנייה שבסמכותו לדון בתוכניות, לאשר אותן ו/או לתת היתרי בנייה.

מועצה ארצית לתכנון ולבנייה

מוסד התכנון הארצי, שבו חברים נציגי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות ואנשי ציבור. בסמכותה לאשר תוכניות מתאר מחוזיות ולהמליץ לממשלה לאשר תוכניות מתאר ארציות.

צו הריסה מנהלי

צו הריסה מנהלי מוצא על ידי יו"ר ועדת התכנון המחוזית או יתר ועדות התכנון המוסמכות, כאשר מוקם בנין ללא היתר או בנין אשר חורג מהיתר או מתכנית. הצו כולל תצהיר של רשות התכנון והוא מודבק על הקיר החיצוני בבנין או במקום הנראה לעין. דרישתו: להרוס, לפרק או לסלק את המבנה. צו הריסה מינהלי ניתן לביצוע תוך 24 שעות מיום הדבקתו אם מדובר במבנה ללא היתר, בכל מקרה אחר – תוך 72 שעות. כדי לבטל או לעכב הריסה, יש לפנות בדחיפות לבית משפט השלום בבקשה מתאימה. הצו יבוטל אם יוכח שהבית היה מאוכלס למעלה מ-31 ימים, הבניה הסתיימה לפני יותר מ-60 יום, או שהמצאתו של הצו לא הייתה כדין.

אסור לבצע את הצו אם חלפו 30 יום מיום הגשת התצהיר שנלווה לצו, או אם חלפו 30 יום מיום שבית המשפט דחה את הבקשה לביטול הצו. בית המשפט יכול להאריך את תוקף הצו ל-30 ימים נוספים אם מצא לנכון. על החלטת בית המשפט ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי. במסגרת הערעור יש לבקש בקשה לעיכוב ביצוע ההריסה עד למתן החלטה בערעור.

פרטים נוספים בדף המידע "צוי הריסה בכפרים הבלתי מוכרים בנגב"

צו הריסה שיפוטי

צו הריסה שיפוטי ניתן במסגרת הליך פלילי, בו נאשם בונה הבית, בעל הבית, המתגורר בבית או אחרים דוגמת הקבלן. כתב האישום מוגש על ידי ועדת התכנון המחוזית או יתר ועדות התכנון המוסמכות לבית משפט השלום, כנגד בעלי המבנה המאוכלס מעל 30 יום, או דרכי התמודדותשבנייתו הסתיימה לפני יותר מ-60 יום. מי שנושא בעלות הוצאות ההריסה הוא הנשפט – בעל הבית, בין אם הרס את המבנה בעצמו ובין אם רשויות התכנון הרסו את הבית.

בית משפט קובע קנס בנוסף להריסה, ההרשעה לפי צו זה מהווה גם עבירה פלילית, שעונש מאסר לצידה. על השופט מוטלת החובה להוציא צו הריסה במקרה בו הבנייה ללא היתר טרם הסתיימה או שהסתיימה ששה חודשים טרם פתיחת ההליכים. בית המשפט רשאי לקבוע את המועד לביצוע הצו ואף להאריכו לפי שקול דעתו. בשונה מצו הריסה מנהלי, תוקפו של צו הריסה שיפוטי אינו מוגבל בזמן.

בדרך כלל, כדי לייתר את ההריסה וגם כדי להקטין את הקנס ניתן לבקש מבית המשפט לדחות את ביצוע מועד ההריסה. חשוב לזכור שטענה זו טובה בעיקר כאשר יש סיכוי כלשהו להכשיר את הבנייה בדיעבד, למשל כאשר הבית בנוי בתחום של ישוב מוכר עם תכנית מתאר מאושרת או כאשר ישנה תכנית מפורטת בהכנה. דבר זה אפשרי באחת העיירות (העיר רהט, העיירות תל שבע, ערערה, כסייפה, חורה, שגב שלום) או באחד היישובים הנמצאים בהליכי הסדרה תכנונית. על החלטת בית משפט השלום ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי. מומלץ לבקש במסגרת הערעור בקשה לעיכוב ביצוע ההריסה, עד למתן החלטה בערעור.

פרטים נוספים בדף המידע "צוי הריסה בכפרים הבלתי מוכרים בנגב"

צו הריסה שיפוטי ללא הרשעה

במקרים מסוימים בית המשפט מוסמך להוציא צו הריסה שיפוטי נגד המבנה, גם ללא הרשעה פלילית. זאת כאשר לא ניתן למצוא את האדם שבנה ללא היתר, או לאתר את בעל המבנה; כאשר אי-אפשר או בלתי מעשי למסור לו הזמנה לדין; מי שהיה בעל הבניין בשעת ביצוע העבירה וביצע אותה איננו בעל הבניין עוד; לא ניתן להוכיח מי ביצע את העבירה; מי שביצע את העבירה מת או איננו בר-עונשין מסיבות שאין בהן כדי לעשות את פעולתו חוקית. במקרים אלו רשאי בית המשפט להורות לרשויות התכנון לבצע את הריסת המבנה שנבנה ללא היתר.

הניסיון בכפרים הבלתי מוכרים בנגב מלמד שצו שיפוטי ללא הרשעה הינו הצו השכיח ביותר בכפרים אלה. נציגי משרד הפנים ומוסדות התכנון נוהגים להדביק התראות ל“בעל המבנה“, בדרך כלל בו זמנית על מספר רב של בתים בכפר בלתי מוכר, לעיתים על פני שכונה ואפילו כפר שלם, ולתת ארכה לבעל המבנה כדי שיפנה לגורמי התכנון. כיוון שבכפרים הבלתי מוכרים אין תכניות מתאר ולא ניתן לקבל היתרי בנייה, תושבים רבים נמנעים מפנייה לגורמי התכנון מחשש להוצאת כתבי אישום נגדם וצווי הריסה שיפוטיים.

עם זאת, ובמיוחד במקרים שמודבקים צווים המוניים על מבנים רבים בכפר, וכאשר ברור שאין לתושבים חלופה זמינה לדיור הולם, אנו ממליצים לקבל ייעוץ משפטי ולפעול באופן מאורגן מול מוסד התכנון שהוציא את ההתראות או דרך פנייה לבית המשפט המוסמך בדרישה לבטל את הצווים או לעכב את ביצועם. מן הראוי שבקשה כאמור תדגיש את המחסור החמור בחלופות לדיור והתיישבות הולמים לתושבי הכפר, ותבהיר כי הריסת המבנה תותיר את המשפחה כולה ללא קורת גג. כמו-כן, חיוני להדגיש כי מה שמעכב ולעיתים אף מונע כל אפשרות להגיש בקשה להיתר בנייה הוא מחדלם ארוך השנים של מוסדות התכנון ורשויות המדינה, אשר נמנעו עד כה מהסדרה תכנונית של הכפרים הבלתי-מוכרים.

בהקשר זה ניתנו לאחרונה שני פסקי דין: באחד החליט בית המשפט המחוזי לעכב את ביצוע צו ההריסה עד לסיום הכנת התכנית שהבית ממוקם בתחומה, ובשני החליט בית משפט השלום לבטל את כתבי האישום שטענו לבנייה ללא היתר, זאת בשל מחדליהם של רשויות התכנון בנושא. חשוב מכל, בפסק הדין השלישי שניתן ביום 5.3.08 בבית משפט השלום בבאר- שבע בוטלו שבעה צווי הריסה שיפוטיים ללא הרשעה, שהוצאו כנגד מבנים של בני שבט אל-עוקבי בכפר אלגרין. בית המשפט קבע שללא אינטרס ציבורי ספציפי שמחייב הריסת המבנה, אין הצדקה להריסתו, כאשר תושביו נותרים ללא פתרון דיור זמין ומיידי. המדינה אף חויבה בהוצאות המשפט.

לצורך פנייה כאמור, ניתן להיעזר, בין היתר, באחד הארגונים העוסקים בסיוע תכנוני או בהגנה על זכויות הפרט והקהילה. חשוב להדגיש שבדרך כלל, ארגונים אלה לא יוכלו לתת ייצוג משפטי וסיוע תכנוני פרטני לכל אדם שנגד ביתו הוצא צו הריסה. עם זאת, חשוב לדווח על כל צו הריסה ובוודאי כאשר מדובר בהדבקה המונית של צווים. הארגונים יכולים לתת ייעוץ משפטי ולעיתים להפנות לייצוג משפטי מתאים.

פרטים נוספים בדף המידע "צוי הריסה בכפרים הבלתי מוכרים בנגב"

צפיפות

מספר יחידות הדיור שניתן לבנות בשטח נתון. נהוג לבטא את הצפיפות במספר יחידות דיור לדונם. במגרש ששטחו 500 מ"ר, ושמותר לבנות בו חמש דירות, הצפיפות היא עשר יחידות דיור לדונם.

קו בניין

המרווח שבין המבנה לבין גבולות המגרש, כפי שהוא נקבע בתוכנית. קו הבניין הקדמי הוא המרווח שבין המבנה לבין הדרך הסמוכה. ביחס אליו מוגדרים קווי הבניין האחורי והצדדיים.

קו כחול

קו בצבע כחול שמופיע בתשריט התוכנית ומסמן  את גבולותיה.

קומת עמודים

קומת הכניסה לבניין שאין בה יחידות דיור.

רוזטה

עיגול שמופיע בתשריט ואשר מתאר את תוואי הדרך. ברוזטה מופיעים מספר הדרך, רוחבה וקווי הבניין משני צדיה.

רוחב זכות הדרך

רוחב הדרך כפי שהוא מוגדר בתוכנית.

שטח מגרש מינימלי/מזערי

שטח המגרש הקטן ביותר שבו התוכנית מתירה לבנות. כאשר תוכנית קובעת כי שטח המגרש המינימלי הוא 500 מ"ר, המשמעות המעשית היא שלא ניתן לבנות במגרש קטן יותר, אלא בהליך של הקלה.

שטח עיקרי

כלל שטחי הבנייה שנועדו עבור המטרה העיקרית שלשמה הוקם המבנה. לדוגמה, במגרש שייעודו מגורים, השטח העיקרי הוא השטח הבנוי שמשמש בפועל למגורים.

שטח שירות

שטח בנוי שלא נועד עבור המטרה העיקרית של המבנה. לדוגמה, במגרשים שייעודם מגורים, שטחי המקלטים, החנייה וחדרי המדרגות המשותפים לכמה דירות הם שטחי שירות.

שימוש

מכלול הדברים השונים שמותר לעשות בקרקע. לדוגמה, תוכנית יכולה לקבוע כי באיזור שייעודו מגורים מותר להקים, בנוסף למבני מגורים, גם בתי אבות וגני ילדים.

תוכנית

מסמך שקובע מה מותר ומה אסור לעשות בקרקע, ובאילו תנאים. תוכנית כוללת הוראות כתובות (תקנון), וברוב המקרים גם מפה (תשריט).

תוכנית מפורטת

תוכנית שכוללת הוראות מפורטות ברמה ובהיקף שמאפשרים מתן היתרי בנייה. ניתן להכין תוכנית מתאר מקומית שכוללת הוראות מפורטות, ובמקרה זה אין צורך בתוכנית מפורטת נפרדת. תוכנית מתאר מקומית ותוכנית מפורטת מכונות גם "תוכנית בניין עיר" (תב"ע).

תוכנית מתאר ארצית (תמ"א)

תוכנית שעוסקת בנושאים בעלי חשיבות כלל-ארצית כמו תשתיות חשמל ומים, דרכים ראשיות, שמורות טבע ומיקום היישובים.

תוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ)

תוכנית שחלה בשטחו של אחד מששת המחוזות (צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, ירושלים, דרום) ואשר קובעת הוראות כלליות לגבי ייעודי הקרקע (חקלאות, מגורים, תעשייה וכדומה).

תוכנית מתאר מקומית

תוכנית שחלה בתחום הרשות המקומית או בחלק ממנו ואשר קובעת את ייעודי הקרקע הכלליים (מגורים, תעסוקה, שטחי ציבור וכדומה) ואת אופי הבנייה (גובה המבנים, מספר יחידות הדיור ועוד).

תכסית

אותו חלק של המגרש שעליו עומד (או שאותו מכסה) המבנה. תכסית של 40 אחוזים פירושה שהמבנה מכסה 40 אחוזים משטח המגרש.