חוות דעת תכנונית
נובמבר 2007
‘במקום’ כתבה חוות דעת תכנונית על שכונת ג’בל מוכר, במטרה לעתור לבית המשפט בנושא הריסות בתים בשכונות בירושלים המזרחית, על רקע חוסר תשתית תכנונית הולמת. השכונה ערב א-סוואחרה, המכונה ג’בל מוכבר, ממוקמת מזרחית לשכונת תלפיות מזרח בירושלים. מגבלות התכנון הקיימות על השכונה ואי ההתאמה של המצב התכנוני הקיים להתפתחות השכונה וגידול האוכלוסייה בה, הביאו למצוקה חמורה בהיבט תכנוני, ובעקבותיו לבנייה לא חוקית. זו הובילה להוצאת צווי הריסה על ידי משרד הפנים והעירייה, צווים שהוצאו אל הפועל באופן סלקטיבי ובלתי צפוי.
להלן עיקרי חוות הדעת:
- מ-2000 ועד אמצע 2006 הרסו הרשויות 37 בתים בשכונת ג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה. 25 מבנים נהרסו על ידי הוועדה המקומית ירושלים ו-12 בתים על ידי הוועדה המחוזית במשרד הפנים. באותן שנים הוצאו 129 צווי הריסה ונפתחו כ-400 תיקים בבית המשפט שעניינם בנייה ללא היתר או בניגוד לו בשכונת ג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה.
- לשכונת ג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה, כמו לשאר השכונות הפלסטיניות בירושלים המזרחית, הכינה הוועדה המקומית ירושלים תכניות מתאר. התכניות מגבילות את אפשרויות הפיתוח של השכונות ואינן מספקות את הצרכים של האוכלוסייה שחיה בהן.
- הוועדה המקומית ירושלים עשתה שימוש בלתי ראוי בכלי ראוי: במקום לנצל את כלי התכנון כדי ליצור תשתית טובה להתפתחות ולשגשוג, היא הכינה תכניות שמגבילות את התפרסות השכונה בשטח, מצמצמות בדרכים שונות את אפשרויות הבנייה בה ומקשות על חיי התושבים.
- מדיניות התכנון המגבילה כוללת, בנוסף לקיומן של תכניות מתאר שאינן מאפשרות כמעט כל בנייה, סדרת נהלים ייחודיים לאוכלוסייה הערבית בירושלים המזרחית בכלל, ובשכונת ג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה בפרט. נהלים אלה גורמים לכך שבנייה בהיתר נמצאת מחוץ להישג ידם של התושבים, ולכן רבים נאלצים לבנות את ביתם שלא במסגרת החוק.
- בתכניות החלות בשכונת ג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה יש כמה בעיות מרכזיות, אשר הופכות אותן לבלתי רלוונטיות:
- העדר קרקע לבנייה: נכון לסוף 2006, השטחים המיועדים לבנייה בתכנית לג’בל מוכבר מנוצלים עד תום, ואילו בתכנית לא-סוואחרה המקרקעין שמיועדים לבנייה צפויים להתמלא בעשור הקרוב.
- ריבוי שטחי נוף פתוח: בתכניות לשכונה נעשתה הקצאת קרקע בלתי סבירה לשטחי נוף פתוח. באחת התכניות נקבעו למעלה מ-70% כשטח נוף פתוח, ובשנייה כ-60%. אלו הן התכניות בעלות אחוז שטחי נוף פתוח הגבוה ביותר בכל ירושלים.
- אחוזי בנייה נמוכים: בתכניות נקבעו אחוזי בנייה נמוכים במיוחד, 25%-37.5% נטו לבנייה במגרש, כשהנימוק הרשמי לכך הוא הרצון לשמור על אופייה הכפרי של השכונה. אחוזי הבנייה הנמוכים יוצרים מחסור בהקצאה ליחידות דיור.
- אי הקצאה מספיקה של שטחים לצורכי ציבור: שתי התכניות אינן מקצות קרקעות לשטחים ציבוריים פתוחים, למרות ריבוי שטחי הנוף הפתוח בהן.
- אי התאמת התכנון למבנה הבעלויות על הקרקע: קביעת איזורי הפיתוח בתכניות נעשתה ללא התחשבות במבנה הבעלויות על הקרקע. כך נוצר מצב שבאיזורים מסוימים יש קרקע המיועדת לפיתוח, אך אין מי שיוכל לפתחהּ – בין אם משום שבעל הקרקע גר בשכונה אחרת, ובין אם מאחר שהוא חי מחוץ לירושלים. בה בעת, תושבים אחרים החיים בשכונה ומעוניינים לבנות על אדמתם מנועים מלעשות זאת, משום שהתכניות כללו את קרקעותיהם בשטחי הנוף הפתוח הנרחבים.
- תכנון לקוי של דרכים: מערכת הדרכים המתוכננת מתבססת רק בחלקה על הדרכים הקיימות בשטח. מבחינה תכנונית, יש חשיבות גדולה בהיצמדות אל הדרכים הקיימות. במקומות שבהם סוטה תוואי הדרכים המתוכננות מהדרכים הקיימות בפועל ועובר בקרקעות פרטיות, תוואי זה הוא במקרים רבים בלתי רלוונטי, שכן כבר הוקמו בו מבני מגורים. הדבר מדגים את החשיבות הטמונה בהתייחסות למבנה הבעלויות על הקרקע ולשימושים הקיימים בכפר כבר בשלב התכנון.
- הנהלים החלים בשכונת ג’בל מוכבר א-סוואחרה, ואשר גורמים לכך שבנייה בהיתר נמצאת מחוץ להישג ידם של התושבים, הם:
- עצירת התכנון בשכונה עד לקידום תכנון כולל: הוועדה המחוזית התחילה לאחרונה לקדם תכנית חדשה לשכונה. במסגרת זאת החליטה הוועדה המחוזית לעצור כל תכנון אחר עד לקידום התכנית החדשה. הקפאת התכנון איננה מוגבלת בזמן או לשלב מסוים בהליכי הקידום של התכנית החדשה. אם הכוונה היא לעצור תכנון אחר עד להשלמת התכנית החדשה, אזי מדובר בתקופה של מספר שנים.
- הכביש האמריקאי: זה שנים אחדות שעיריית ירושלים מצהירה על כוונותיה לשדרג את הכביש האמריקאי, המהווה את אחד מצירי צפון-דרום הראשיים במזרח העיר. לאורך הכביש, שעובר בשכונות ג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה, ראס אל עמוד, ואדי קדום ושיח’ סעד, קיימים עשרות מבני מגורים, שבהם מתגוררים מאות מתושבי ירושלים המזרחית. תכניות בינוי עיר נקודתיות, המוגשות ביוזמה פרטית, נדחות על ידי הוועדה המקומית בטענה שהן סותרות כוונות לשדרוג הכביש האמריקאי ולפיתוחו.
- אי מימוש השטחים המעטים המוקצים לצורכי ציבור: עיריית ירושלים מיעטה לממש את השטחים המיועדים לצורכי ציבור בתוכניות לג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה. ככל שהזמן עובר ומצוקת הדיור בשכונה גדלה, מוקמים עוד ועוד מבני מגורים בשטח, בין השאר בקרקעות שמיועדות בתכנית לצורכי ציבור. מציאות זאת הופכת את התכנית, ככל שהיא נוגעת לצורכי ציבור, לבלתי ישימה.
- נהלים נוספים, שאינם ייחודיים לשכונת ג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה, מגבילים עוד יותר את אפשרויות הבנייה בה:
- דחייה אוטומטית של תכניות נקודתיות החלות על שטח של פחות מ-10 דונם: לפי הנחיה של לשכת התכנון המחוזית במשרד הפנים, אין לאשר תכנית המשנה ייעוד קרקע מנוף פתוח למגורים במקרה ששטחה קטן מ-10 דונם. הוגשו מספר תכניות נקודתיות בשכונת ג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה, אשר מבקשות לשנות את ייעוד הקרקע משטח נוף פתוח למגורים , אולם הן נדחו על סמך הנוהל החדש ובטענה כי שטחן פחות מ-10 דונם. הנוהל הוא כה שרירותי, עד שהוא מתעלם לחלוטין מהמצב הקיים בפועל זה זמן רב. כך נדחות גם תכניות נקודתיות, המבקשות לשנות ייעוד שטח נוף פתוח למגורים באיזור שבפועל בנוי בצפיפות.
- פתרון ביוב לאגן נחל קדרון: לאגן הניקוז המזרחי של ירושלים, כולל השכונות היהודיות, חסר פתרון ביוב. הוועדה המחוזית החליטה כי עד למציאת הפתרון יוכנס לתכניות שיאושרו באגן הניקוז המזרחי סעיף הקובע כי “תנאי להיתר בנייה ראשון למגורים יהיה דיווח לוועדה המחוזית בנוגע להתקדמות התכנון והביצוע של מט”ש [מתקן טיהור שפכים] האגן המזרחי של ירושלים”. זאת למרות שלמגישי התכניות הנקודתיות בג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה, בעלי קרקע פרטיים, אין כל השפעה על קצב ההתקדמות בתכנון המט”ש לאגן המזרחי של ירושלים. אף על פי כן, עיכובים בהתקדמות התכנון של המט”ש ובביצועו עלולים למנוע מהם היתרי בנייה בהווה ובעתיד.
- הוכחת הבעלות על הקרקע והסדרת רישומה: הקרקעות בג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה, כמו באיזורים נרחבים אחרים בירושלים המזרחית, אינן מוסדרות. מאז תחילת 2002 התחילה הוועדה המקומית לדרוש מתושבים, המגישים בקשות להיתרי בנייה באיזורים שאינם מוסדרים, להכין תכנית לצורכי רישום (תצ”ר) כתנאי לקבלת היתר בנייה, ולהמציא התחייבות עורך דין לרשום את התצ”ר בתוך חמש שנים במרשם המקרקעין. הדרישה נועדה לחייב את בעלי הקרקעות לרשום אותן רישום ראשון, וזאת בהתעלם מהקשיים הפוליטיים והמשפטיים הכרוכים בדבר – ובראשם בעיית הנפקדות והחשש של התושבים מפני איבוד הזכויות בקרקע.
- ניתוח של מצב התכנון בשכונת ג’בל מוכבר ערב א-סוואחרה והשוואתו למצב התכנון בשכונות היהודיות הסמוכות מראה כי השכונה מופלית לרעה. האפליה באה לידי ביטוי בכל התחומים שנבדקו: תכנון, ביצוע, צפיפות, היקף הקרקעות המיועדות למגורים, אחוזי בנייה מותרים, היקף השטחים המיועדים לצורכי ציבור, מימוש הפונקציות הציבוריות ועוד.
ב 10.11.09 הוגשה חוות הדעת בצמוד לעתירה משותפת ל’במקום’, יושב ראש ועד הורי ג’בל מוכבר והאגודה לזכויות האזרח, בה נדרש בית המשפט להורות על עיכוב המדיניות הבלתי חוקית של הריסות והליכי אכיפה נגד בנייה ללא היתר בירושלים המזרחית, עד להסדרה תכנונית ראויה לאזור.
ב 11.4.10, בהסכמת שני הצדדים, משכו העותרים את העתירה.
