רקע
מלון ארבע-העונות בן 14 הקומות מתוכנן לקום בכניסה לרחוב עמק רפאים במושבה הגרמנית בירושלים. רחוב עמק רפאים הינו אחד הרחובות האחרונים בעיר בו מתקיימים מרקם היסטורי שמור יחד עם חיי יומיום תוססים, המהווים מוקד משיכה לתושבי השכונה ולתושבי העיר כולה, לתיירות פנים ולתיירות חוץ, והוא משלב בתוכו בהצלחה מגורים ומסחר, בין השאר, בזכות קנה המידה האנושי של הרחוב.
‘במקום’ הגישה ביולי 2006 התנגדות לתכנית, במקביל להתנגדויות נוספות שהגישו תושבים וארגונים אחרים. התנגדות ‘במקום’ לתכנית מבוססת על מספר טיעונים עיקריים: פגמים בהליך התכנוני, תכנון בשרות יזם פרטי, היעדר התייחסות אדריכלית של הבניין לסביבתו ופגמים במסמכי התכנית.
פגמים בהליך התכנוני
ההליכים לאישור תכנית מלון ארבע-העונות החלו בפברואר 1999 – כ-3 שנים לפני אישור התכנית המתחמית של עומריה (3599א’), אותה היא משנה. התכנית המתחמית קובעת הוראות בינוי, פיתוח ושינוי מערך הדרכים במתחם עומריה. אולם עוד בטרם אושרה, נעשים לה שינויים נקודתיים שמשנים את ייעודי הקרקע (שינוי ייעוד משטח למוסד, שטח לדרך משולבת ושטח למלונאות לשטח למלונאות ומגורים), מגדילים משמעותית את אחוזי הבנייה, מכפילים את תכסית הבנייה וגובהה, ומשנים מהותית את תכנית הבינוי.
תכנית 3599א’ אומצה והוטמעה בתכנית המתאר ירושלים 2000, לפיכך אישור תכנית מלון ארבע-העונות עומד בניגוד לתכנית המתאר ירושלים 2000, אשר כידוע מהווה כבר היום, למרות שאין לה עדיין מעמד סטטוטורי, מסמך מנחה למדיניות עיריית ירושלים בבואה לדון בתכניות נקודתיות. התכנית חורגת באופן משמעותי ממדיניות התכנון העירונית בשלושה פרמטרים מהותיים – אחוזי בנייה (406.5%), גובה הבניין (49 מטר, 13-14 קומות) ושימושים (שילוב מלונאות ומגורים).
מעבר לחריגות ולבעיות אלו, נטען בהתנגדות כי אישורה של התכנית יהווה תקדים לאישורן של תכניות נקודתיות נוספות באזור בעלות ייעוד, נפח וגובה בנייה דומים. אין זה סביר שהתכנון והמציאות הפיסית באזור בעל רגישות תכנונית כל כך גבוהה ייקבעו על ידי יזמים פרטיים באמצעות תכניות נקודתיות, ולא על ידי רשויות התכנון באמצעות תכנית אזורית בעלת ראייה תכנונית רחבה, אשר מביאה בחשבון ומאזנת בין הצרכים של בעלי העניין השונים בעיר ומשמרת את המרקם העירוני הייחודי.
תכנון בשירות יזם פרטי
חברת “מלון ומלון סוויטות “F.S.R (ארבע-העונות) קיבלה ללא מכרז חלק גדול מהשטח יקר הערך והמציאות של התכנית לצורך תכנון ובנייה של מלון יוקרה. מכאן ניתן להבין את מחויבות העירייה ליזם על חשבון העיר ותושביה, את אישור התכנית החורגת ממדיניות התכנון של העירייה ואת חוסר ההתחשבות בראייה תכנונית אזורית רחבה.
ייעוד השטח למלונאות מן הסוג המוצע בתכנית מלכתחילה, ולדירות יוקרה – הייעוד שלשמו מבוקשת התוספת הגדולה באחוזי הבנייה בתכנית 6817 – הינם ייעודים אשר מראש שנויים במחלוקת בהקשר העירוני הרחב. במסמכי המדיניות הנלווים לתכנית ירושלים 2000, נאמר כי יש לפתח את “מערך האכסון” הקיים ולהרחיבו על ידי “גיוון מערך האכסון בעיר, המוטה כיום לרמות הגבוהות (מלונות חמישה כוכבים), ויצירת מקומות אכסון ברמה עממית כדוגמת פנסיונים, חדרי אירוח ומלונות ‘בוטיק’, בני מספר עשרות חדרים בלבד, בעיקר במרכז העיר, תוך ניצול המרקם הבנוי הייחודי בירושלים”. בהתאם לכך נראה כי בניית מלון ארבע-העונות, על חדרי האירוח ודירות היוקרה שבו, אינה עונה על צורך עירוני והיא מנוגדת לצורך בבחינה תכנונית כוללת וארוכת טווח של הפעילות התיירותית בירושלים בכלל ושל הקצאת קרקע לצרכי מלונאות בפרט.
בנוסף, שמונים יחידות הדיור היוקרתיות המוצעות בתכנית בקומות העליונות של המלון אינן עונות על צורך עירוני אלא מעלות את רווחי היזם, וסביר להניח שיירכשו על ידי תושבי חוץ ויעמדו ריקות מרבית ימות השנה. אישור התכנית יעמיס על ירושלים פרויקט נוסף של “דירות רפאים”, שאין בו כדי לענות על המחסור הקיים ביחידות דיור בעיר.
לאור העובדות שלעיל, ניתן לומר כי זהו מקרה בו המערכות הציבוריות מתגייסות לטובת יזם פרטי, ומקצות לו משאבים ציבוריים יקרים מבלי לדרוש ממנו דבר לטובת הציבור – המרחב הציבורי מנוכס על ידי פרויקט יזמי אשר מפנה עורף לסביבתו הפיסית והאנושית, הן באופן פיסי-אדריכלי והן בשימושיו.
תכנית מלון ארבע-העונות היא דוגמה לתופעה ההולכת ומתפשטת בירושלים של ניכוס ומסחור המרחב העירוני על ידי יזמים פרטיים ללא כל תרומה לעיר ולתושביה. אישור תכניות כתכנית זו מאפשר ומחזק תופעה זו המזיקה למרקם העירוני ומדירה את תושבי העיר מהיכולת להשפיע על תכנון המרחב ואף מלהשתמש בו.
היעדר התייחסות הבניין לסביבתו
בחינה של תכנית הבינוי של הבניין מעלה כי לא רק בשימושיו, כי אם גם במראהו ובתפקודו הפיסי, אין כל התייחסות לסביבה או ניסיון של המתכננים להשתלב בה. על-פי תקנון התכנית, אחת ממטרותיה היא “קביעת חזיתות מסחריות בחזית הצפונית של בית המלון ובחזית המזרחית שלאורך עמק רפאים”, אולם מסחר הוא רק חלק קטן מהשימושים בחזית זו. חלקים מחזיתות המלון הם קירות תומכים, וכך למעשה הבניין מפנה עורף לרחוב עמק רפאים אשר בפתחו הוא נמצא הן מבחינה ויזואלית והן מבחינה תפקודית.
גובה הבינוי המתנשא ל-49 מ’ מעל מפלס רחוב עמק רפאים גם הוא חריג בהשוואה לסביבתו המיידית – בתי עמק רפאים וגן הפעמון. שילוב אלמנטים ויזואליים הלקוחים מאדריכלות בתי המושבה הגרמנית, כגון גגות משופעים ופתחים מקושתים, אינם מספיקים כדי שבניין בקנה מידה כזה יהפוך מנטע זר לחלק מהמרקם הייחודי של האזור.
פגמים במסמכי התכנית
בהתנגדות מצוין גם כי במסמכי התכנית חסרים פרטים מהותיים באופן שמקשה על קריאת התכנית והבנתה. כך חסרה חזית מרחוב עמק רפאים, פירוט גבהי המפלסים, סימון הצפון, סימון חתכים חשובים ועוד. נראה כי הוועדות לא קיבלו תמונה מספקת של הבנייה המוצעת בהתייחס לאזור, וכי לא נעשה ניתוח כולל ומפורט של השפעות התכנית המוצעת על האזור. העובדה כי הוועדות דנו בתכנית בהיקף בינוי כזה ובמקום בעל ערך היסטורי-ארכיטקטוני בו המרקם העירוני הייחודי כל כך פגיע, והמליצו לאשרה על סמך החומר המועט והחסר שהוגש להן, מעלה שאלות קשות של פגיעה בזכות למינהל תקין.
הזירה המשפטית
במקביל למאבק המתנהל בזירה התכנונית, נרשם הישג גם בערוץ המשפטי, במסגרת תביעה אותה הגיש בעל נכסים סמוכים למתחם המלון המיועד. ב-14.8.07, קיבל בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, פסיקה שמשמעה כי לא תתאפשר הרחבת התכנית למגורים בפרוייקט. בכך ירדה מהפרק תוספת של 80 יחידות דיור.
תוצאות ביניים
אלפי ההתנגדויות שהוגשו לתכנית נדונו בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים. בעקבותיהן, הציגו יזמי התכנית ב-18.4.07 חלופה תכנונית, השונה מקודמתה בעיקר מבחינת הבינוי: ירידה של שלוש קומות אל מתחת לפני הקרקע, פתיחת החזית אל רחוב עמק רפאים כחזית מסחרית, דירוג הבנייה והורדת מספר הקומות והגובה המרביים. הוועדה המחוזית החליטה לאפשר למתנגדים להגיב לתכנית המעודכנת. בתגובתה, שהוגשה ב-14.2.08, טוענת ‘במקום’ כי התכנית בגרסתה המעודכנת, על אף השינויים שנעשו בה, אינה עונה על הטענות העקרוניות שהועלו בהתנגדות המקורית, מפירה בייעודיה ובממדיה את המרקם העירוני הפיסי והאנושי בו היא מבקשת להשתלב, ועושה שימוש במרחב הציבורי מבלי לתת תמורה ממשית לסביבה הקיימת ולתושביה.
